Lun 05 Oct, 2009 2:07 pm
Hai sa va ajut si eu putin cu ceva explicatii "din culise":
Primul pas:
Obtinerea unui nou CU(certificat de urbanism).
Ca sa-l scoti te adrezezi primariei localitatii pe raza careia se afla terenul, dosarul contine cam asa: cerere, acte proprietate(copie), copie B.I./C.I., ceva adeverinte de pe la fisc, docmentele care atesta plata taxei pentru CU(taxa e mica la CU, la autorizatie isi scot parleala cu tine), un memoriu de arhitectura si un plan de situatie. Nu stiu exact care dintre documentele astea trebuie in dublu exemplar, planul si memoriul sigur trebuie. Exista posibilitatea ca primaria sa ceara planul si memoriul semnat de un arhitect cu drept de semnatura, in functie de asta puteti amana sau nu discutia cu proiectantul.
Certificatul contine reglementari(suprafata maxima, retrageri, regim maxim de inaltime), dar si informatii despre teren-intravilan , extravilan, etc.
Terenul:
-Ca sa poti construi acolo, terenul trebuie scos din circuitul agricol si trecut in intravilan.
-Daca terenul este in intravilan, primaria ar trebui sa aiba aprobat pentru zona respectiva un PUG(plan urbanistic general) care reglementeaza toate constructiile din localitatea respectiva. In realitate, sunt zone in cam toate orasele care nu sunt incadrate in PUG(reglementarile sunt vechi, intre timp au mai crescut orasele).
Cand te lovesti de problema asta, adica lipsa unor reglementari clare pentru terenul tau, primaria te va obliga prin CU sa faci pe banii tai un PUZ(plan urbanistic zonal) prin care sa iti reglementezi singur terenul tau si pe cele din imediata vecinatate. Daca ai noroc si cunostinte unde trebuie, se poate sa-ti fie solicitat un PUD(plan urbanistic de detaliu), care nu reglementeaza decat parcela ta.
Ca sa aprobi un PUD/PUZ trebuie sa intri prin comisii pe la consiliul local, sa obtii avize, aprobari. E cu cantec. Nu ai cum sa faci chestia asta de capul tau, ai nevoie de ajutorul unui arhitect cu drept de semnatura de la RUR(registrul urbanistilor din Romania). Atentie! Nu toti arhitectii cu drept de semnatura au si stampila de RUR.
Acte:
Daca ai trecut cu bine de faza PUD/PUZ, pasul urmator este obtinerea unui nou CU(certificat de urbanism), pe baza hotararii care aproba PUD/PUZ-ul. Daca nu s-a cerut PUD/PUZ, se foloseste certificatul de urbanism initial.
Prin certificatul de urbanism se vor solicita si o serie de avize: alimentare cu apa, electricitate, gaze, telefonizare, incalzire, canalizare, mediu, sanatatea populatiei, aparare civila, pompieri, salubritate(or mai fi si altele, nu-mi mai amintesc acum). Este la latitudinea primariei si a celui care iti semneaza CU-ul pe care dintre avizele astea va trebui sa le obtii. Poate parea ciudat ca iti cer aviz de la Romtelecom, de exemplu, dar prin CU se cer avize de amplasament, nu de bransament. Deci avizatorii isi dau acordul sa iti construiesti acolo o casa, pentru ca ei nu au tevi/conducte/cabluri sub sau supraterane pe care sa le deranjezi. Exista posibilitatea ca avizatorii sa-ti impuna restrictii suplimentare fata de cele din CU(ex: Distrigaz cere limita de protectie de min 10 m fata de conductele lor, teren pe care nu ai voie nici macar sa faci trotuare).
Va recomand sa va scoateti singuri avizele, sau macar o parte dintre ele. Cele mai complicate, de genul sanatate, mediu, pompieri, aparare civila se elibereaza doar pe baza unui proiect complet, si e indicat sa lasati proiectantul sa le obtina.
Proiectul:
Dupa obtinerea CU-ului, puteti sa vorbiti cu un proiectant. Pentru intocmirea corecta a unui proiect, pe langa implicarea beneficiarului(si aici nu ma refer la implicare financiara) mai sunt necesare: ridicare topografica, cadastru, studiu geo. Mai sunt si altele, dar astea sunt cele esentiale.
Nu semnati contractul cu proiectantul pana nu discutati macar de doua ori, si pana nu vedeti niste schite. De obicei asta e procedura, cel putin la mine: prima discutie este strict informativa, se intocmeste o tema de proiectare in functie de ce se poate construi acolo, si de ce isi doreste beneficiarul. Se stabilesc si solutiile de structura, inchideri, finisaje, etc. Dupa care proiectantul ar trebui sa faca o schita, doua, pe care sa le prezinte beneficiarului. Schitele vor fi destul de sumare, pentru ca nu lucreaza nimeni pe gratis, dar suficient de detaliate incat beneficiarul sa isi poata face o idee clara. Daca totul e in regula, si schitele sunt aprobate de beneficiar, se semneaza contractul si incepe proiectarea propriuzisa.
Autorizatia de constructie:
Pentru obtinerea AC-ului, la primarie trebuie sa ajunga copii dupa avize, acte de proprietate, copii dupa BI/CI, si proiectul in faza PAC(PAC=proiect pentru autorizatie de constructie, asta este denumirea veche, de vreo doua luni se numeste DTAC=detalii tehnice pentru autorizatia de constructie). Atentie! Cand zic proiect nu ma refer doar la arhitectura. Primariile solicita proiecte faza PAC pentru toate specialitatile: arhitectura, rezistenta, instalatii electrice, termice, apa-canal, eventual climatizare.
Daca totul e in regula, primaria va emite autorizatia de constructie. Si de aici incepe un alt maaare circ, dar las un constructor sa explice restul.
Alte observatii:
1. De obicei se discuta doar cu arhitectul. Restul specialitatilor sunt subcontractate de acesta, si beneficiarul nu intra cu structuristi, instalatori, etc in contact decat daca are cerinte speciale. Comunicatiile se fac prin arhitect, care coordoneaza tot
2. Pentru AC aveti nevoie strict de proiect in faza PAC. Insa pentru constructie exista PT+DDE(proiect tehnic+detalii de executie) sau PTh, cum i se zice mai nou. In plus fata de PAC, acesta contine si cantitati de lucrari si tot felul de detalii/detalieri ale planselor din PAC.
Ma mai gandesc daca am omis ceva si revin cu informatii. Succes!
Dark mode
Cea mai mare comunitate Opel